Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов

Рыночные преобразования в экономике России, осуществляемые с начала 90-х годов прошлого века, привели к образованию такого специфического сектора национальной экономики, как рынок недвижимости. Начало легального рынка датируется серединой 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, начались первые легальные сделки с жильем и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы и Петербурга создали первые риэлторские и девелоперские фирмы. С принятием в 1991 г. Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" началось становление рынка жилой недвижимости.
С самого начала становления и развития рынка недвижимости зарубежными и отечественными специалистами из Института экономики города (Вашингтон - Москва), Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, Российской Гильдии риэлторов и других организаций были предприняты попытки сбора информации о рынке, обработки и анализа этой информации, выявления тенденций и закономерностей развития рынка и их прогнозирования. Авторы данной книги участвовали в этой работе с 1993 г. Можно сказать, что практическая потребность в создании и развитии методов анализа рынка недвижимости как сектора национальной экономики была осознана вместе с зарождением рынка.
Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно прийти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, - одна из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80 - начале 90-х годов и кризис 2007 г., длящийся по сегодняшний день. Как отмечают специалисты, еще в 80-х годах в США чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и соответственно к невостребованности им большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации были нереальные рыночные ожидания, исходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие условия. Нечто похожее происходит в США, Великобритании и других странах и сегодня. Структура стимулов, которыми руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные орг
анизации, была деформирована в силу заинтересованности одних получить кредиты, других - обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.
В результате кризиса у кредитных организаций сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам девелопмента и рыночным исследованиям, в частности. Это в свою очередь привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми для получения точных выводов и результатов. В то же время возникла актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.
В нашей стране на начальной стадии развития рынка недвижимости результаты мониторинга рынка и его анализа не удовлетворяли специалистов и потребителей и по иным причинам. Оказалось, что использование наработанных как за рубежом, так и в отечественной науке и практике методов экономического анализа мало возможно в условиях переходной экономики. С одной стороны, зарубежные методы ориентированы на сформировавшийся, информационно открытый рынок, функционирующий в условиях стабильной политической и макроэкономической обстановки, стабильного и развитого законодательства. Сбор информации о рынке, ее обработка, анализ и прогнозирование не требуют специфических методов и чрезвычайных усилий. С другой стороны, оставшиеся в наследство отечественные методы экономического и статистического анализа отраслей плановой, централизованной экономики плохо адаптируются к понятиям и закономерностям рыночной экономики.
По этой причине возникла настоятельная потребность в создании методологии анализа рынка недвижимости, опирающейся на опыт стран с многолетними рыночными традициями и при этом приспособленной к специфике современного состояния отечественной экономики и отечественного рынка недвижимости.
Эта проблема решалась авторами настоящей монографии совместно с широким кругом ученых и специалистов с 1993 г. Основная направленность работы состояла в создании методологии и технологии анализа рынка недвижимости в условиях переходной экономики.
В 2000-2001 гг., по заказу Госстроя России авторами была разработана концепция создания Федеральной информационно-аналитической системы рынка жилья. Эта работа получила высокую оценку Научно-технического совета Комитета.
В настоящей книге изложение методологии статистического мониторинга, исследования и прогнозирования рынка увязано с одной из актуальнейших практических задач - методологией инвестиционного анализа на рынке недвижимости. Впервые разрабатывается строгая система понятий, методов и практических алгоритмов прогнозирования рыночной реализуемости продукта инвестиционных проектов комплексной застройки с точки зрения экономической теории, современной эконометрики и практического опыта управления проектами, накопленного в отрасли.
В данной работе осуществлено обоснование функции и принципиальной схемы системного мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости как необходимой государственной задачи в целях управления социально-экономическим эффектом комплексной застройки городских территорий.
Практическая ценность исследования заключается в создании эффективного инструмента проектного анализа и инвестиционного планирования градостроительных программ комплексной застройки, позволяющего обеспечить необходимый уровень как социально-экономического эффекта, так и инвестиционной привлекательности проекта, с максимальным снижением главного риска управления девелоперским проектом - ошибок рыночного позиционирования экономических продуктов проекта.
Данная работа может быть полезна широкому кругу специалистов инвестиционно-строительного комплекса страны и других профессиональных участников рынка недвижимости, она будет способствовать повышению качества и эффективности их профессиональной деятельности.


Сергей Иванович Круглик,
заместитель министра регионального развития Российской Федерации,
доктор экономических наук











ВВЕДЕНИЕ
Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.
Рынок недвижимости, в отличие от фондового, очень далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для использования в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости, на наш взгляд, представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.
Накопленные авторами результаты и опыт практического применения разрабатываемых методов обобщались в методических разработках и курсе лекций для профессиональных аналитиков, который читается одним из авторов книги с 1994 г. по настоящее время во многих городах России, а также в Киеве, Риге, Бишкеке, Баку и других городах постсоветского пространства
Результаты исследования рынка недвижимости как сложной системы публиковались в разделах методических пособий по анализу рынка, неоднократно совершенствовались и развивались и были внедрены на научном, государственном и международном уровне, в том числе как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы - членов СЕРЕАН.
Настоящая книга развивает и совершенствует положения ранее выполненных исследований.
Основная направленность работы - создание методологии и технологии анализа рынка недвижимости в условиях развивающейся экономики России в интересах инвестиционно-строительной деятельности.
На сегодняшний день в российской практике технико-экономические параметры застройки в градостроительных концепциях и проектах планировки территорий часто все еще устанавливаются эмпирически, без научно обоснованного рыночного анализа и оптимизации по критерию рыночной реализуемости (проектный маркетинг). Вместе с тем проблема анализа и прогнозирования рыночной обоснованности инвестиционно-строительных проектов остается наименее формализованной в российской отраслевой экономической науке и практике. При разработке градостроительных программ данная задача в большинстве случаев решается бессистемно, на основе "экспертного мнения" девелоперов и маркетологов рынка недвижимости, а в теории преобладают пока неадаптированные к российской практике западные концепции, например: концепция анализа экономической базы, разработанная CCIM (Институт специалистов по коммерческим инвестициям в недвижимость, Чикаго, США), и др. Купить матрасы в интернет магазине по доступным ценам.

В части I книги обобщены и развиты результаты системного анализа рынка недвижимости как сектора национальной экономики и сложной социально-экономической системы. В части II разработан методологический алгоритм инвестиционного анализа девелоперских проектов, в том числе проектов комплексной застройки территории, включающий инвестиционный анализ рынка и концептуальное проектирование объекта, приведены специализированные методики выполнения каждого этапа алгоритма, учитывающие специфику отечественного рынка недвижимости. В части III последовательно изложена методология статистического мониторинга и моделирования рынка недвижимости, в том числе авторская методология дискретного числового пространственно-параметрического моделирования.
Книга предназначена для профессионалов-практиков рынка недвижимости - руководителей профессиональных ассоциаций, риэлторских, инвестиционных, девелоперских, оценочных, информационно-аналитических компаний, аналитиков рынка недвижимости, маркетологов, инвестиционных аналитиков, а также для преподавателей, исследователей, аспирантов и студентов профильных учебных заведений и всех лиц, интересующихся проблематикой рынка недвижимости.
Авторы будут благодарны за любые замечания, предложения и дополнения, которые могут способствовать улучшению текста монографии.